Налоги на имущество и землю: снижаем за счёт кадастра

Вебинар «Антикризисные меры. Как снизить налоги на имущество и землю?», состоявшийся 14 апреля, как и ожидалось, привлёк большое количество слушателей. Это легко объяснимо: тема злободневная, но при этом достаточно интимная. Хотите поговорить об этом?

Не каждый предприниматель согласится рассказать о том, как он оптимизировал налоги, пусть даже это происходило исключительно в правовой плоскости. А вот послушать, как это делают другие — совсем другое дело.

Мы, юристы по имущественным налогам, тоже сделали для себя определённые выводы. А именно: бизнес перестаёт бояться заниматься налоговой оптимизацией налогов. Собственники предприятий наконец поняли: снижение налоговой нагрузки на имущество и землю заметно экономит и без того не резиновый бюджет.

Немного статистики

Всё большую роль в деловой жизни российских владельцев бизнеса начинает играть такой фактор, как кадастровая стоимость. Потому что перечень налогов, рассчитываемых от нее, постоянно расширяется.

Согласно статистике доходов консолидированного бюджета РФ, в 2021 году мы с вами заплатили в бюджет родного государства почти 1,5 трлн рублей имущественных налогов. Из них две трети, или почти триллион — это налог на имущество организаций. Дальше с существенным отставанием следуют:

  • земельный налог
  • налог на имущество физлиц
  • транспортный налог.

Несмотря на всевозможные экономические стрессы, собираемость налогов, в том числе в количественном выражении — по сравнению с предыдущими аналогичными периодами — неуклонно растёт. Довольно заметно: на 6% против 2020 года.

Идеальная модель — когда каждый налогоплательщик платит меньше, но в итоге средств в бюджет поступает больше. Но пока это не наш случай. Потому что государственная налоговая служба собирает их не там, где нужно, а там, где светло.

Росреестр опубликовал данные за прошлый год, из которых мы видим: больше половины объектов недвижимости, существующих в РФ,  не имеют в ЕГРН записи о собственниках. Не учтены и другие характеристики, не зная которых, физически нереально качественно собрать налоги.

Ставки, база и другие интересные вещи

Налог на имущество. Плательщики — организации, на балансе/в собственности которых есть недвижимость. Движимое имущество было исключено из состава налогооблагаемой базы, взамен увеличив НДС с 18 до 20%. Более того, снова начались разговоры о возврате движимого имущества в состав налога на имущество организаций. Пока таких предпосылок нет — но ситуацию нужно отслеживать.

Налоговые ставки. Налог на имущество организаций относится к региональным. Что это означает для нас с вами? Внимательно читаем не только НК РФ, но и местное законодательство. Потому что там могут быть приятные бонусы в виде пониженных ставок. Довольно частая ситуация, когда бухгалтеры предприятий игнорируют региональное регулирование, необоснованно переплачивая налог на имущество.

Но самое интересное на сегодняшний день — это налоговая база. Налогом на имущество организации по кадастровой стоимости облагаются:

  • административно-деловые центры;
  • офисы;
  • торговые центры;
  • торговые объекты;
  • объекты общепита;
  • гаражи и машиноместа;
  • квартиры;
  • объекты незавершённого строительства.

Уже известно, что этот перечень будет расширяться. Всё идёт к тому, чтобы в ближайшие два-три года полностью перейти на налогообложение с кадастровой стоимости.

В настоящее время в каждом регионе сформирован свой перечень объектов недвижимости, облагаемых с кадастровой стоимости. Такой пример: в Москве в перечень вносили торговые и офисные здания, помещения площадью более 1000 кв. метров. В Петербурге в перечень тоже внесены объекты площадью больше 1000 метров, но со следующего года, возможно, попадут и объекты площадью более 500 кв м. В Тюмени — от 5000 кв. м, но есть дополнительный ценз — только те, которые были введены в эксплуатацию до 1 января 2013 года.

Чтобы привести всё к общему знаменателю, был принят закон №382-ФЗ, согласно которому с 2023 года дифференциация ставок по налогу на имущество допускается только в зависимости от вида недвижимого имущества или от его кадастровой стоимости.

Реакция Минфина РФ: если в регионах хотят дифференцировать ставки по налогу на имущество, пусть прописывают в региональных нормативно-правовых актах соответствующие налоговые льготы.

НДС в кадастровой стоимости

Больная тема для налогоплательщиков — включение НДС в кадастровую стоимость, чем грешат многие регионы. Приходится платить “налог с налога”, хотя ВС РФ дал на этот счёт совершенно однозначное разъяснение — НДС в принципе не должно быть в оценке. Ни в рыночной стоимости, ни в кадастровой.

К сожалению, самостоятельно вычленить из кадастровой стоимости НДС нельзя — это незаконно. Если в составе кадастровой стоимости вашего объекта присутствует НДС, единственный способ убрать его оттуда — оспаривать, используя законные механизмы снижения.

Откуда берутся ошибки

Кадастровая стоимость, как известно, это стоимость недвижимости для целей налогообложения. Почему она не соответствует рыночной? Как бы ни менялся порядок её расчёта, она всё ещё содержит в себе множество ошибок. Качество информации об оцениваемых объектах, поступающей в специализированные государственные бюджетные учреждения, которые эту оценку проводят, крайне низкое. Согласно действующему законодательству, любой желающий может потребовать исправления ошибок, обратившись с соответствующим заявлением в ГБУ.

Кадастровая оценка земель – 2022 

Отдельный блок вебинара ведущий, управляющий партнёр “Митсан Консалтинг” Дмитрий Желнин, отвёл оценке земельных участков, которая проходит в этом году. Чтобы кадастровая стоимость ваших земель была понятна, рассмотрим поэтапно порядок действий.

Первый шаг. Проверяйте перечни оцениваемых земельных участков, выложенные в фонде данных кадастровой оценки. Заходите на страницу фонда данных ГКО, находите свой регион. В разделе «земельные участки 2022 год» скачайте перечень.

“Лайфхак: скачивать всё, что лежит в фонде данных государственной кадастровой оценки, лучше через браузер Microsoft Edge. Остальные с фондом данных кадастровой оценки не работают.

Второй шаг. Изучайте, какие данные в нем есть. По закону о государственной регистрации существуют всего 7 обязательных характеристик земельного участка. Ваша задача — проверить наличие этих данных и их достоверность.

Причина несправедливой кадастровой стоимости часто кроется в реестровых ошибках. Известны примеры, когда неловким движением руки регистратора участки площадью в 600 кв. м превращались в угодья по 60 тыс. “квадратов”. Как следствие, кратно вырастал налог на землю.

Помимо обязательных характеристик, существуют 12 дополнительных, которые тоже важны. Особое значение, подчеркнул Дмитрий Желнин, здесь имеют категория земель, ВРИ и охранные зоны. Но и это, оказывается, не всё.

Существуют ещё 5 параметров, которых точно нет в ЕГРН:

  • фактическое использование земельного участка;
  • наличие/отсутствие инженерных коммуникаций;
  • транспортно-дорожное обеспечение;
  • рельеф земельного участка;
  • различные ограничения в использовании.

По каждому из этих параметров в практике “Митсан Консалтинг” есть множество примеров, когда эти данные имели принципиальное значение для определения кадастровой стоимости.

— В Санкт-Петербурге был случай, когда земельный участок промышленного назначения посчитали как участок, имеющий доступ к ж/д ветке, — рассказывает Дмитрий Желнин. — Понятно, что промышленный участок с ж/д обеспечением стоит чуть дороже — логистика, перевозка грузов, товаров. Таким образом, стоимость земельного участка увеличилась на 7%.

Когда мы осматривали участок, стало очевидно: по границе проходит ж/д ветка линии «Петербург-Москва», находящаяся на 5-метровой насыпи. Переваливать грузы, выстраивать какую-то логистику с использованием ж/д путей там совершенно невозможно. В ГБУ пояснили — на карте насыпи не видно, это не 3D-модель. “По карте видно, что к участку подходит ж/д ветка. Значит, участок обеспечен”. Такие нюансы надо учитывать и доказывать.

Бизнес интересуется

Самая непредсказуемая, динамичная часть в любом вебинаре — ответы на вопросы. Потому что ситуации бывают самые неожиданные, и всегда интересно, как спикер решает задачи “на ходу”.

Юлия Корченкова, «Газпромнефть»: — День добрый. Мы с коллегами сейчас проходим обучение по рыночной и кадастровой оценке. Общаемся со специалистами из ГБУ по Санкт-Петербургу. Они рассказывают, как идёт процесс определения кадастровой стоимости по объектам Санкт-Петербурга, а также в целом по Российской Федерации, объясняют законодательство. Понятно, что можно подать декларацию в любой период времени, пока идёт сбор информации. Пока отчёт не утверждён, внести замечания, оспорить. Но законом предусмотрена возможность обратиться для корректировки кадастровой стоимости гораздо позже. Я задала на прошлом занятии следующий вопрос. Допустим, я год, два платила налог, исходя из той стоимости, которая была определена. Но на третьем году нашла какую-то ошибку. И её обосновала, её приняли, посчитали, что всё корректно, пересчитали кадастровую стоимость. Каким образом происходит взаимодействие с налоговой по возврату излишне уплаченного налога? Был ли у вас такой опыт? Коллеги из ГБУ не смогли ответить на этот вопрос, у них другой функционал.

Дмитрий Желнин: — Как правило, этим занимается бухгалтерия клиента. Но что я рекомендую точно делать бухгалтерии, это не возвращать налог. По нашему опыту, когда мы давали бухгалтерии клиентов рекомендации налоги не возвращать, а лучше засчитывать, единственное, в чём они просили нас помочь — подсказать, каким документом обосновать изменение стоимости. Этим документом является выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Её следует заказывать тогда, когда новая, оспоренная стоимость попала в ЕГРН. Там будет зафиксирован размер стоимости и дата утверждения. Этого документа достаточно для обращения в налоговую.

Павел: — Вы от клиентов доверенность не берёте?

Дмитрий Желнин: — Учитывая опыт работы в суде, стараемся брать доверенность. Ведь мы идём в ГБУ исправлять ошибку. Наша задача — доказать наличие ошибки и необходимость её исправления. У нас нет времени на то, чтобы доказывать: мы представляем интересы собственника. Поэтому берём доверенность и идём.

Павел: — Документы для подачи заявления об ошибке клиенты сами несут?

Дмитрий Желнин: — В нашей практике возможны разные варианты. Либо мы делаем работу под ключ, берём доверенность, находим ошибки, идём и исправляем, приносим выписку о новой стоимости. Либо мы инструктируем клиента — что, куда, кому и как нужно подготовить, в каком виде отправить, чтобы получить положительный эффект.

Инна: — Как определить ошибки в отчёте? Достаточно ли декларации для подачи обращения об исправлении ошибки?

Дмитрий Желнин: — Нет какой-то общей системы для определения ошибок. Да, есть общие требования. Но каждый регион готовит отчёт по-своему, подбирает ценообразующие факторы как будет угодно. Два отчёта от разных регионов это вообще не два сапога пара. И где там должна быть ошибка — честно, не знаю. У меня работают профессиональные оценщики. Они изучают  отчёты и находят эти ошибки. Поэтому дерзайте, смотрите, ищите. Что-то будет непонятно — обращайтесь. Попробуем помочь.

Инна: — Достаточно ли декларации для подачи обращения в исправлении ошибки?

Дмитрий Желнин: — Нет. Декларация — это сообщение о том, что у вас за объект, какой он. Описательная бумага. Ее недостаточно, когда нужно исправить ошибку. Ведь нужно обосновать, почему она является ошибкой — приложить документы, которые доказывают, что стены у нас не кирпичные, а деревянные, что газа у нас здесь не было и нет, что этажей у нас не 28, а 4, что у нас подвал, а не цокольное помещение. Это всё обосновывается документами для достижения желаемого результата.

Инна: — То есть нужен отчёт оценщика?

Дмитрий Желнин: — Нет, для исправления ошибки отчёт оценщика не нужен. Нужно исправить ошибку — из вороха ценообразующих факторов, которые легли в формулу расчёта кадастровой стоимости, вот из вороха этих ценообразующих факторов либо убираем, либо меняем какой-то неверно проставленный коэффициент.

Почему важно заниматься оптимизацией имущественных налогов? Думается, мы ответили на этот вопрос — как и на многие другие. Полную запись вебинара можно посмотреть здесь.



Обязательно к прочтению!

Материалы на сайте размещаются в соответствии с условиями, представленными на странице "Условия".

Публикация, размещенная на данной странице, является исключительно выражением личного мнения её автора! Автор указан рядом с заголовком публикации.

Этот материал никак не связан с сотрудниками сайта или его владельцем и не обсуждался с ними перед публикацией!

В случае, если данная публикация нарушает Ваши права, просьба перейти на страницу "Контакты" и следовать предложенной там инструкции.