Строительство и ремонт

Прожорливый дом-призрак

Опубликовано

История дольщиков на проспекте Фрунзе 77 в Ярославле может войти в учебники для следователей и судей

Строительство дома тянется 13 лет. У кого-то из дольщиков дети успели закончить школу. На стройке менялись подрядчики, исчезали деньги, возбуждались уголовные дела. Сегодня ясно, что на завершение строительства нужно ещё 250 млн рублей. Похоже, что схема, возникшая вокруг этого дома много лет назад, продолжает действовать не смотря ни на что. Люди по-прежнему ждут свои квартиры.

С 1 июля в России действуют новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан. Вместо договоров долевого участия (ДДУ) застройщики теперь должны использовать эскроу-счета и механизм проектного финансирования. Эти нововведения призваны предотвратить появление новых обманутых дольщиков. Однако они не решают проблемы тех, кто уже пострадал от недобросовестных девелоперов. По состоянию на начало 2019 года число таковых в России приближалось к 100 тыс. человек. Многие из них десятилетиями ждут получения уже оплаченных квартир.

На фоне этого по-своему уникальной выглядит история со строительством жилого дома в Ярославле, на проспекте Фрунзе, 77. Больше 10 лет стройплощадка переходит из рук в руки, руководители строительных компаний становятся фигурантами уголовных дел, но дело с мёртвой точки не сдвигается. «Наша Версия» решила разобраться в этой истории, в которой наглядно проявились схемы, используемые в долевом строительстве.

Строили, строили, не построили

Началось всё в 2006 году, когда мэрия Ярославля предоставила земельный участок застройщику ООО «Ярхимпромстрой». Спустя два года дом так и не был возведён, площадка вместе с обязанностями застройщика перешла к некому ООО «Дефор», о котором появлялась информация, что его руководитель впоследствии был осуждён по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере). В 2011 году достройкой дома решила заняться другая компания – ООО «ЖилСтройИнвест». Правда, дело с мёртвой точки особо не сдвинулось, в 2014 году на площадку зашёл ещё один девелопер – ООО «Позитив».

Забавно, но ООО «ЖилСтройСервис», ООО «Позитив» и ещё одна компания (ООО «Горстроймонтаж»фигурируют в новом уголовном деле по всё той же ч 4. ст. 159 УК РФ. Как будто каждый, кто приходил на эту стройку, преследовал только одну цель – поживиться деньгами несчастных людей и, вероятно, сбежать из города.

Спустя пять лет от дома по-прежнему имеется один каркас, который уже начал разваливаться. Ярославские газеты пишут о 300 обманутых участниках долевого строительства (это, мягко говоря, не совсем соответствует реальности). Права и обязанности застройщика недавно перешли к новой организации – ЖСК «Фрунзе-77», которую якобы создали сами дольщики. Однако, ситуация выглядит так, что пострадавших от мошеннической схемы при строительстве этого дома может стать больше.

Круговорот квартир

Дольщиком значительного количества квартир в доме на пр. Фрунзе, 77 выступало юридическое лицо, ООО «Горстроймонтаж» (находится в процессе банкротства). Для покупки недостроенных квартир компания привлекла банковские кредиты на сотни миллионов рублей. Далее она уступала права по договорам долевого участия неким Н.Н. Барановой и М.Л. Магомедову и ещё нескольким физическим лицам. Последние, в свою очередь, продавали квартиры в строящемся доме другим людям. Правда, деньги, полученные в таких сделках, по всей видимости, «растворялись» где-то у посредников. ООО «Горстроймонтаж» их не получило и потому не смогло рассчитаться с банками.

Именно это обстоятельство и послужило основанием для возбуждения нового уголовного дела о мошенничестве с главным долгостроем в Ярославле. Дело завели 19 июня 2017 года, примерно за неделю до этого в отношении ООО «Позитив», через которое якобы и проходили заёмные средства ООО «Гостроймонтаж», было подано заявление о банкротстве.

Важный момент: учредителем ООО «Позитив» является некто Сергей Самохин, который, судя по всему, приходится сыном одному из собственников ООО «Горстроймонтаж» Ларисе Швацкой. Схема понятная – настоящий пылесос для денег. И вот против создателей этого пылесоса возбуждено уголовное дело, а достройкой проблемного дома решил заняться кооператив обманутых дольщиков. Кажется, что финал этой эпопеи не за горами, однако, судя по всему, последний этап схемы ещё не реализован.

Экономическая целесообразность передачи прав и обязанностей застройщика к ЖСК «Фрунзе-77», скажем мягко, не выглядит очевидной. ООО «Позитив» имело больше ресурсов, чтобы довести стройку до конца. Речь, в частности, идёт о дебиторской задолженности ООО «ЖилСтройИнвест» на 40 млн рублей, невозмещённом НДС на 46 млн рублей и другой строительной площадке в Ярославле, которая могла быть продана для завершения работ на пр. Фрунзе, 77. Кроме того, если застройщик находится в процедуре банкротства, обманутые дольщики могут рассчитывать на достройку либо компенсацию за счет бюджетов – федерального или областного. Кооператив получил от ООО «Позитив» только право аренды земельного участка, каркас дома и права на 21 квартиру, стоимости которых явно недостаточно для завершения строительства.

 

Следите за руками

Как мы уже говорили, ООО «Горстроймонтаж» передавало права по договорам долевого участия неким физическим лицам, которые, по всей видимости, за квартиры не заплатили. Кредиты банкам не возвращены, компания находится в стадии ликвидации. Чтобы вернуть кредиторам хоть какие-то деньги, конкурсный управляющий Денис Солодухин пытался через суд оспорить передачу квартир Н.Н. Барановой, М.Л. Магомедову и дюжине других «покупателей». Попытка оказалась безуспешной.

Фрунзенский районный суд Ярославля отказал Солодухину в удовлетворении исков вопреки тому, что «покупатели» квартир у ООО «Горстроймонтаж» не смогли предоставить первичные платёжные документы (кассовые чеки, квитанции и т. д.), подтверждающие оплату договоров ДДУ. В частности, судья Тарасова посчитала, что «справка о взаиморасчетах», выданная Магомедову прежним руководителем компании «Горстроймонтаж» Ивановым (фигурирует в уголовном деле о мошенничестве), является достаточным доказательством оплаты. Другие судьи того же суда также дружно признали право за «покупателями» квартир в отсутствие платежных документов.

Нам говорят, что завершением строительства занимается созданный дольщиками ЖСК «Фрунзе-77». Однако, до настоящего времени о лицах являющихся членами ЖСК «Фрунзе-77» достоверно ничего не известно. Их перечень, видимо, настолько засекречен, что не был представлен даже по требованию суда. Что касается правления ЖСК, то в нем особенно ярко присутствует некто Александр Скорняков, продолжающий дело Александра Самохина. Это обстоятельство позволяет предположить, что де-факто долгострой по-прежнему находится под контролем бенефициаров ООО «Позитив» и ООО «Горстроймонтаж».

Председателем правления кооператива избран Владимир Комаров. Но, по всей видимости, он может являться лишь номинальной фигурой. Именно Скорняков позиционирует себя как руководителя инициативной группы обманутых дольщиков при контактах с мэрией Ярославля и правительством Ярославской области. Господин Скорняков является известной фигурой в городе Ярославле. ЖСК «Фрунзе-77» — не единственный объект в сфере его интересов в области многоквартирных жилых домов, то есть участие в проблемных объектах жилищного строительства, похоже, является его «профессией», и, скорее всего, неплохо окупается.

Скорняков имеет «солидный» опыт финансовой работы, например в подразделении финансового обеспечения УВД Ярославской области, откуда ему пришлось уволиться после истории с сомнительными переводами на счета частных организаций. Около пяти лет Александр проработал в ПАО Сбербанк России в городе Ярославле, в должности начальника отдела по кредитованию. По-видимому, ему оттуда также пришлось уйти не с самыми лучшими рекомендациями.

Похоже, финансовые интересы Скорнякова в отношении прогоревших застройщиков простираются очень широко. Его роль устанавливается и в ходе уголовного дела, возбужденного по статье 199 Уголовного кодекса РФ в отношении руководства ООО «Мариан-Строй» (директор этого предприятия в настоящее время скрывается в Испании).

ООО «Позитив» передало права и обязанности застройщика ЖСК «Фрунзе-77» согласно договору от 10 марта 2017 года. Это обстоятельство было вызвано личным банкротством С.А. Самохина и крайне вероятной угрозой банкротства ООО «Позитив». А необходимо было сохранить полный контроль над объектом строительства и завершить схему с удержанием прав на квартиры, оформленными на «нужных» дольщиков.

Между тем сам такой договор не возможен без согласие всех дольщиков на такую сделку. Однако позднее в ходе судебных разбирательств выяснилось, что как минимум некоторая часть участников ДДУ такого согласия не давала. «Согласие» на сделку ООО «Горстроймонтаж» оформлено 8 декабря 2016 года, то есть по всем признакам задним числом. Объяснить это можно только тем, что 14 декабря 2016 года суд уже назначил в ООО «Горстроймонтаж» конкурсного управляющего. По всей видимости, перевод стройплощадки на ЖСК был спланирован заранее.

 

Кто заплатит?

Одним из кредиторов ООО «Гостроймонтаж» был Промсельхозбанк. К слову сказать, что поручителями полученного в банке кредита в 230 миллионов рублей выступили все те же лица СамохинУваров и Иванов (в отношении которых теперь возбуждены процедуры банкротства:, дело № А40-253200/16, дело № А40-74642/2016, дело № А40-253383/2016). И уже в скором времени стало понятно, что возврат средств не будет осуществлен ни самим заемщиком, ни поручителями. Наличие проблемного кредита в таком размере грозит банку претензиями со стороны Центрального Банка РФ, вплоть до отзыв лицензии. Чтобы избежать этого, председатель совета директоров Промсельхозбанка Станислав Невейницын за счет собственных денежных средств выкупил право требования к ООО «Горстроймонтаж». Это право касается 109 квартир на пр. Фрунзее, 77. Проще говоря, Невейницын вынужденно стал дольщиком проблемного объекта и теперь лично заинтересован в том, чтобы дом был достроен. После этого в доме-призраке началось самое интересное.

Как мы уже поняли, после «отбытия» со стройплощадки ООО «Позитив», право аренды земельного участка и недостроенный объект на нём, а также права и обязанности застройщика, перешли к ЖСК «Фрунзе-77». При этом правление кооператива, по-видимому, считает, что к нему перешли только права. Обязанностей перед всеми дольщиками и членами ЖСК, последний будто бы не имеет. Видимо поэтому, кооператив позиционирует себя не как застройщика, а как «единый центр по взаимодействию с другими лицами».

Поскольку сам по себе ЖСК «Фрунзе-77» не может непосредственно заниматься строительными работами, ему нужно привлечь на площадку нового подрядчика. Очевидно, что условия договора со строителями, равно как и сумма, необходимая для завершения работ, должны стать общей позицией всех дольщиков. Однако, действия кооператива подтверждают, что достройку дома он по прежнему намерен осуществлять за чужой счет.

Здесь особенно показательно, что устав кооператива наделяет каждого участника одним голосом на собраниях, но вносить платежи за достройку дома каждый должен исходя из размеров закреплённой за ним жилой площади. Станислав Невейницын в такой кооператив вступать отказался. По сути, правление ЖСК, которое связано с предыдущим застройщиком, стремится к тому, чтобы большую часть работ оплатил новый дольщик, лишённый де-факто права голоса.

Невейницын предложил иную схему взаимодействия: он готов уступить подрядчику – той самой строительной фирме, которую привлекло руководство региона – 2,5 тыс. кв. м. закреплённых за ним квартир на сумму ориентировочно 100 миллионов рублей. Единственным условием дольщика являлось оформление всех правоотношений в соответствии с действующим законодательством, чтобы не случилось так, что он добровольно лишится принадлежащего ему права на имущество, а дом в конечном итоге так и не будет построен. Однако кооператив, не подписывает соглашение на таких условиях.

Вполне вероятно, отказ подписывать соглашение со строителями может означать, что кооператив пытается что-то для себя выторговать – либо в плоскости уголовного дела, либо в части того, чтобы сохранить за собой всю нераспределенную недвижимость (включая нежилую) и не рассчитываться ею с новым подрядчиком. Если эта версия жизнеспособна, то в таком случае все затраты на достройку дома будут возложены на дольщика-«добровольца», а ЖСК ещё и получит выгоду.

Правосудие не для всех

Когда дольщик Станислав Невейницын в очередной раз попытался в Арбитражном суде Ярославской области защитить свои нарушенные права и интересы всех обманутых дольщиков, как в отношении нарушения сроков строительства, так и в отношении незаконной передачи прав застройщика кооперативу, судебные акты как под копирку были вынесены в пользу ЖСК. При этом, ввиду явного недостатка для этого собственно правовых оснований, суды обосновали свои решения недобросовестностью истца, которая выразилась в том, что он подал такие иски? Налицо, что называется, «региональное правосудие», защищающее вполне конкретные, местные интересы.

Суды города Ярославля как будто бы объединились для поддержки рейдерского захвата учредителями кооператива строительной площадки. Судя по аудиозаписи, которая есть в распоряжении редакции, человек, чей голос похож на голос Александра Скорнякова, заявил на совещании областного правительства следующее: «Я знаю, как вчера шел суд и поверьте, контролируем мы его жестко, на 200 процентов». По всей видимости, этот комментарий связан с судебным процессами признании недействительным договора о передаче прав застройщика жилого дома от ООО «Позитив» к ЖСК «Фрунзе-77».

КОНКРЕТНО

В одном из своих недавних выступлений президент России сказал, что необходимо в кратчайшие сроки исключить само понятие «обманутые дольщики». Однако для того, чтобы решить эту проблему необходимо четко разделять «обманутых дольщиков» и лиц, которые прикрываясь статусом дольщика действуют исключительно с намерением личного обогащения за чужой счет. А решения судом и действия следственных органов не должны зависеть от регионального влияния, а строго соответствовать нормам действующего законодательства.