Загородный рынок без права на развитие: что нужно, чтобы в Ленобласти строилось больше коттеджей

Государство имеет большие планы на частное домостроительство, хотя практически не стимулирует его. Девелоперский бизнес вообще выпал из поля внимания законодателей и чиновников.

Последние годы государство повышенное внимание уделяло исключительно многоквартирному домостроению, боролось с проблемами дольщиков, достраивало недострои. Из бюджетов разных уровней заливались огромные суммы, чтобы завершить брошенные стройки. Только на достройку объектов «СУ-155» было потрачено как минимум 10 млрд рублей. Счетная палата выявила многочисленные финансовые нарушения при санации «СУ-155» – можно легко предположить, что часть денег была в очередной раз разворована. А сколько денег обманутых дольщиков было вывезено предприимчивыми миллионерами за пределы нашей родины – одному богу известно. Аудиторы деятельности Urban Group выявили вывод 55 млрд рублей на счета аффилированных компаний. Помощь от государства на достройки объектов этой компании оценивалась в 36 млрд рублей.

Как развивается частное домостроение

С другой стороны этой «черной дыры» многоквартирного строительства – частное домостроение, которое обходится без обманутых дольщиков и помощи государства, обеспечивая как минимум 40% ввода всего построенного жилья. С учетом строительства дач (эти объекты стали попадать в статистику только недавно) цифра эта скорее всего больше. В Ленобласти за пять месяцев частники построили 390 тыс. кв. м – больше на 20%, чем годом ранее за этот же срок.

В федеральном Правительстве готов законопроект о поддержке частного домостроения. В течение четырех лет на нее планируется выделить почти 138 млрд рублей, чтобы увеличить ввод жилья на 7 млн кв. м (с 33 до 40 млн в 2024 году). Пока законопроект не принят. Но касается он только ИЖС. Девелоперы, которые занимаются развитием загородного рынка и реализуют сельскохозяйственные территории с возможностью строительства на них дач, в него не вписаны.

«Девелоперы оказались вне внимания законодателей. Мы думали, что в 217-ФЗ будут нормы, помогающие нам в реализации проектов. Но так не случилось: закон больше отвечает интересам больших старых садоводств, – говорит руководитель отдела продаж и председатель правления ДНП в поселке «Карельский Бриз» Виктория Кудрявцева.Ждем много новых поправок, которые бы учитывали особенности развития девелоперских проектов, ибо развиваются данные проекты несколько иначе, чем садоводство и огородничество». По ее словам, законодательство не учитывает специфику деятельности девелоперов. «В законе упор делается на муниципальную собственность, то есть на те земельные участки, которые были получены для дач и садоводства еще в советские времена. Участки в собственности девелопера не регламентируются, – говорит она. – Деятельность девелопера направлена на развитие территории». Она поясняет, что государство совсем не видит роли девелоперов в развитии российских территорий, в вовлечении их в оборот. В 1990-е годы колхозники получили эту землю в собственность. Государство думало, что все они бросятся заниматься фермерством, как на Западе. Но этого не произошло. Люди были не готовы становиться фермерами. «Если бы не наша деятельность, сейчас бы эти земли были заброшены. На них рос бы только борщевик. Но законодательство не способствует нашей деятельности. Большинство работ – на чистом энтузиазме!», – говорит Виктория Кудрявцева.

«217-ФЗ не внес правок в порядок передачи земель на баланс государства. Администрация муниципальных районов неохотно идет на получение дополнительного балласта, однако по закону обязана это сделать, – отмечает Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ.Коттеджные поселки», и добавляет: – Из плюсов 217-ФЗ стало обеспечение прозрачности структуры управления в поселках со статусом земель ТСН».

Теперь на одной территории не может быть два ТСН, только одно. Произошло снижение роли председателя ТСН в части единоличного принятия решения – теперь все решения принимаются коллективно, посредством голосования (если вы не член ТСН, но являетесь собственником участка в границах ТСН, имеете право принимать участие в собраниях и голосовать по вопросам бюджетирования содержания территории и распоряжения общим имуществом ТСН). Решение принимаются большинством голосов и обязательны для исполнения всеми членами ТСН и владельцами участков, входящих в границу ТСН. Все владельцы участков, входящих в границы ТСН, обязаны вносить ежемесячные/ежегодные взносы за обслуживание, при этом все платежи принимаются только по безналу, с целью обеспечения прозрачной отчетности перед владельцами земельных участков и госорганами. В случае ликвидации ТСН, все постройки и земля распределяется в равных долях между всеми членами ТСН.

Кроме того, добавляет Сергей Балуев, положительную роль на загородном рынке сыграл 340-ФЗ. «Этот закон дал четкое описание, что такое жилой дом, упразднил понятия жилое строение, дачный дом, дачный жилой дом. Ввел новый одинаковый порядок получения разрешения о начале и завершения строительства (уведомления). Теперь жилой дом можно строить не только на землях населенных пунктов, но и на землях сельхозназначения, а следовательно получить регистрацию по месту жительства, т.е. почти приравнял по значимости земли для ИЖС и дачного (садового) строительства», – отмечает он.

Препятствия к развитию частного домостроения в Ленобласти

Несовершенство законодательства тормозит реализацию загородных проектов и не позволяет банкам кредитовать частное домостроение. В Белгородской области (уровень индивидуального домостроения – 82%) работают местные программы, в том числе ипотечные. В Ленобласти такой программы нет. Вообще нет концепции по развитию строительства, в том числе частного.

С начала этого года Правительство запустило программу сельской ипотеки по ставке 2,7%. В Ленобласти она вся «ушла» на рынок многоэтажек, которые возводят крупные застройщики на территориях массовой застройки. Получил ли кто-то кредит на столь заманчивых условиях для строительства индивидуального дома – не известно.

Финансирование в загородном строительстве находится в зачаточном состоянии. Ипотека не работает – высокие проценты и обязательный залог. Механизмов, таких, которые доступны покупателям квартир, нет. Субсидированная ипотека под 6,5% годовых распространяется исключительно на новостройки, которые возводятся по ДДУ или с использованием эскроу-счетов. Частники вне господдержки. Не работают на загородном рынке и механизмы финансирования стройки в городе – проектное финансирование.
«Большая часть рынка находится в теневой зоне. 5300 лотов продано в Ленобласти за прошлый год, а на кадастровый учет поставлено индивидуальных домов площадью 1,4 млн кв. м, – говорит генеральный директор компании Omakulma Виолетта Басина. – Разница колоссальная. Она говорит о том, что люди покупают участки, заключили подрядный договор и на свои деньги построили дома. Большинство подрядчиков – либо ИП, либо совсем небольшие строительные компании, которые ведут максимум три объекта в год. Страдает и качество строительства, потому что нет полноценных проектов и контроля, страдает архитектурный облик новых поселений. И при этом покупатели несут риски, так как не защищены ни от недостроя, ни от увеличения смет, ни от срыва сроков. Если мы не ведем речь о строительстве хозяйственным способом, а о деятельности профессиональных строительных компаний, то нужно говорить и о стандарте строительства, проектов, применения материалов, а также внедрять контроль работы. В обмен на прозрачное банковское финансирование, которое могут получить и строительные компании, и приобретатели домов. В этой связи введение проектного финансирования, безусловно, поможет развитию отрасли». Но пока что его нет.

Самое удивительное, в прошлом году Ленобласть отрапортовала о строительстве 1,4 млн кв. м жилья частниками. Без помощи государства, без доступного кредитования. Сейчас уже введено больше (за пять месяцев) на 20%, чем в прошлом году за январь-май. Это без учета домов в коттеджных поселках, которые возводятся не на землях ИЖС.